Immobilien kaufen in Polen: Der umfassende Leitfaden für deutsche Käufer
Polen gehört zu den beliebtesten Zielen für Immobilienkäufe aus Deutschland: günstigere Preise als im eigenen Land, eine attraktive Ostseeküste, die Nähe zur Grenze und eine stabile Wertentwicklung. Gleichzeitig wirft der Kauf in einem anderen Land viele Fragen auf – zu Recht. Dieser Leitfaden erklärt den gesamten Prozess Schritt für Schritt.
Können Deutsche überhaupt in Polen Immobilien kaufen?
Die kurze Antwort: Ja. Freihändiges Erwerben von Wohnimmobilien (Wohnungen, Häuser) durch EU-Bürger – und damit auch Deutsche – ist in Polen ohne Sondergenehmigung möglich. Das gilt auch für Ferienimmobilien und Wohnzwecke.
Auch für Staatenlose und Nicht-EU-Bürger gibt es klare Regeln, die im Einzelfall geprüft werden sollten. Bei Sonderfällen – etwa landwirtschaftlichen Flächen oder Grundstücken in Grenzgebieten – kann eine Genehmigung des Innenministeriums (zezwolenie MSWiA) erforderlich sein. Wir prüfen das für Sie im Vorfeld.
Der typische Ablauf eines Immobilienkaufs in Polen
1. Finanzierung und Budget klären
Vor der Suche steht die Frage, wie der Kauf finanziert wird. Polnische Banken bieten Deutschen grundsätzlich Kredite an, verlangen aber in der Regel höhere Eigenkapitalanteile als in Deutschland. Viele Käufer finanzieren über eine deutsche Bank oder aus vorhandenen Mitteln.
2. Immobilien auswählen und besichtigen
Ob Wohnung in Stettin (Szczecin), Haus in Westpommern oder Ferienobjekt an der Ostsee: Eine Besichtigung vor Ort ist unerlässlich. Wir begleiten Sie persönlich – auf Deutsch – oder organisieren virtuelle Besichtigungen, wenn eine Anreise noch nicht möglich ist.
3. Kaufangebot und Vorvertrag
In Polen ist es üblich, mit einem Kaufangebot (oferta) und anschließend einem Vorvertrag (umowa przedwójna) zu arbeiten. Der Vorvertrag sichert beiden Seiten den Kauf ab und legt Preis, Fristen und Bedingungen fest. Meist wird eine Anzahlung von 5–10 % vereinbart.
4. Rechtsprüfung des Objekts
Vor der Beurkundung wird das Grundbuch (księga wieczysta) geprüft: Eigentumsverhältnisse, Lasten, Hypotheken und Dienstbarkeiten. Auch offene Abgaben oder Mietverhältnisse sollten an dieser Stelle geklärt sein.
5. Beurkundung beim Notar
Der Kaufvertrag muss in Polen notariell beurkundet werden. Der Notar prüft die Formalien und meldet den Eigentumsübergang im Grundbuch an. Sie können hierfür eine Vollmacht erteilen, wenn Sie nicht persönlich anwesend sein können – der Vertrag wird dann per Abwicklungsgehilfe übersetzt.
6. Grundbuch und Übergabe
Nach der Beurkundung folgt die wirtschaftliche Übergabe (Protokoll, Zählerstände, Schlüssel). Die Eintragung ins Grundbuch dauert in der Regel einige Wochen bis wenige Monate – Ihr Eigentumsrecht ist aber bereits mit der Beurkundung gesichert.
Welche Kosten kommen auf den Käufer zu?
- Notarkosten: gesetzlich gestaffelt nach Kaufpreis (grob 0,25 % bis 3 % zuzüglich MwSt. bzw. Pauschalen)
- Grunderwerbsteuer (PCC): 2 % des Kaufpreises bei Gebrauchtimmobilien – bei Neubau vom Entwickler entfällt sie (dort ist die MwSt. von 8 % bereits im Preis enthalten)
- Grundbucheinträge: ca. 200 PLN
- Maklerprovision: in Polen üblicherweise 2–3 % zuzüglich MwSt.
Als Faustregel sollten Sie neben dem Kaufpreis rund 4–6 % Nebenkosten einplanen.
Steuern: Das müssen deutsche Käufer wissen
- Vermietung: Mieteinnahmen aus polnischen Immobilien müssen in Polen versteuert werden (rund 8,5 % Pauschalsteuer bis 100.000 PLN Jahresumsatz, darüber 12,5 %). In Deutschland wird die Wohnung über das DBA-Polen (Doppelbesteuerungsabkommen) angerechnet.
- Verkauf: Ein Verkauf vor fünf Jahren (ab Jahresende des Kaufs gerechnet) ist in Polen mit 19 % Kapitalertragsteuer belegt – sofern nicht in eine andere Immobilie reinvestiert wird. Danach ist der Verkauf steuerfrei.
- Schenkung und Erbschaft: auch hier greift das DBA; eine frühere steuerliche Beratung lohnt sich.
Für die Detailfragen empfehlen wir unsere spezialisierte Steuerberatung für Käufer aus dem DACH-Raum.
Worauf Sie bei der Objektauswahl achten sollten
- Lage und Infrastruktur: Anbindung, Einkaufsmöglichkeiten, ärztliche Versorgung – gerade bei Ferienobjekten entscheidend für Vermietung und Wiederverkauf.
- Bausubstanz: Bei Altbauten lohnt sich ein technisches Gutachten; bei Neubau prüfen Sie den Entwickler und die Abnahmeprotokolle.
- Grundbuchstatus: freie Verfügung, keine unerwarteten Lasten.
- Vermietungspotenzial: Objekte nahe Stettin und an der Ostsee erzielen stabile Nachfrage bei deutschen Touristen und Langzeitmietern.
Wie wir Sie begleiten
Wir sind Ihr deutschsprachiger Partner in Stettin und Westpommern: von der Objektsuche über Besichtigungen, Preisverhandlungen und Rechtsprüfung bis zur notariellen Beurkundung und Übergabe – und darüber hinaus bei Verwaltung, Vermietung und späterem Verkauf.
Haben Sie Fragen zum Immobilienkauf in Polen? Kontaktieren Sie uns unverbindlich – wir beraten Sie gerne auf Deutsch.