Kaufnebenkosten und Steuern beim Immobilienkauf in Polen: PCC, Notar und Grundbuch
Wer eine Wohnung oder ein Haus in Polen kauft, sollte neben dem eigentlichen Kaufpreis auch die zusätzlichen Erwerbskosten berücksichtigen. Für deutsche Käufer ist dabei besonders wichtig: Das polnische Steuersystem funktioniert etwas anders als das deutsche.
Eine klassische deutsche „Grunderwerbsteuer” gibt es in Polen in dieser Form nicht. Bei vielen Käufen auf dem Sekundärmarkt fällt stattdessen die sogenannte PCC – podatek od czynności cywilnoprawnych an, also die Steuer auf zivilrechtliche Rechtsgeschäfte.
Übersicht über den gesamten Kaufprozess: Immobilien kaufen in Polen – der umfassende Leitfaden.
2 % PCC beim Kauf auf dem Sekundärmarkt
Beim Kauf einer gebrauchten Wohnung oder eines Hauses von einer Privatperson beträgt die PCC grundsätzlich 2 % des Marktwertes der Immobilie.
Beispiel:
- Kaufpreis einer Wohnung: 800.000 PLN
- PCC 2 %: 16.000 PLN
Bei einem notariell beurkundeten Immobilienkauf kümmert sich der Käufer normalerweise nicht selbst um die Steuererklärung. Der Notar berechnet die PCC, zieht sie ein und führt sie an das Finanzamt ab. (gov.pl)
Die Bemessungsgrundlage ist grundsätzlich der Marktwert der Immobilie. Ein künstlich zu niedrig angesetzter Kaufpreis schützt deshalb nicht vor einer möglichen Nachprüfung durch das Finanzamt.
Wichtige Ausnahme: die erste eigene Wohnung kann von der PCC befreit sein
Seit dem 31. August 2023 gibt es eine wichtige Steuerbefreiung für Personen, die ihre erste Wohnung oder ihr erstes Einfamilienhaus auf dem Sekundärmarkt kaufen.
Die PCC von 2 % entfällt, wenn der Käufer eine natürliche Person ist und ihm am Tag des Kaufs sowie zuvor grundsätzlich kein Eigentumsrecht an einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus beziehungsweise kein entsprechendes genossenschaftliches Eigentumsrecht zustand. (gov.pl)
Es gibt eine wichtige Ausnahme: Ein geerbter Anteil von höchstens 50 % an einer solchen Immobilie schließt die Steuerbefreiung grundsätzlich nicht aus. (gov.pl)
Auch Immobilien im Ausland zählen
Dieser Punkt ist besonders wichtig für unsere deutschen und internationalen Kunden.
Nach der bisherigen Auslegung der polnischen Finanzverwaltung kann die Befreiung nicht in Anspruch genommen werden, wenn der Käufer bereits früher Eigentümer einer entsprechenden Wohnimmobilie im Ausland war.
Es spielt dabei grundsätzlich keine Rolle, ob sich die frühere Wohnung in Polen, Deutschland, Österreich, der Schweiz oder einem anderen Land befand. Die polnische Finanzverwaltung hat dies beispielsweise bei einem Käufer bestätigt, der bereits eine Wohnung in der Ukraine besaß. (Rzeczpospolita)
Wer also beispielsweise bereits Eigentümer einer Wohnung in Deutschland ist und anschließend seine erste Wohnung in Polen kauft, sollte nicht automatisch davon ausgehen, dass die 2-%-Befreiung gilt.
Bei Zweifeln empfehlen wir, den konkreten Fall vor der Beurkundung mit dem Notar oder einem Steuerberater zu prüfen.
Gilt die PCC auch beim Kauf vom Bauträger?
Bei einem typischen Kauf einer neuen Wohnung direkt vom Bauträger fällt die normale 2-%-PCC grundsätzlich nicht an, weil der Verkauf der Umsatzsteuer (VAT) unterliegt.
Vereinfacht gesagt:
- Sekundärmarkt / Kauf von privat: in der Regel 2 % PCC
- Neubau direkt vom Bauträger: in der Regel keine 2 % PCC
Deshalb kann der Kauf einer Neubauwohnung trotz eines möglicherweise höheren Kaufpreises bei den Erwerbsnebenkosten günstiger sein.
Seit 2024 besteht allerdings eine Sonderregelung für bestimmte Paketkäufe: Beim Erwerb der sechsten und jeder weiteren Wohnung innerhalb derselben bzw. derselben zusammenhängenden Investition kann eine PCC von 6 % anfallen. Für den normalen Käufer einer einzelnen Wohnung spielt diese Regel jedoch keine Rolle. (gov.pl)
Muss die PCC beim Notar bar bezahlt werden?
In der Praxis verlangen einige Notariate tatsächlich, dass die PCC-Steuer in bar bezahlt wird, insbesondere wenn sie sicherstellen möchten, dass die Mittel für die Steuer bei der Unterzeichnung der notariellen Urkunde sofort verfügbar sind. Es empfiehlt sich, die gewünschte Zahlungsart vor dem Notartermin direkt mit dem Notariat abzuklären.
Notarkosten
Zusätzlich zur Steuer entstehen Notarkosten.
Ihre Höhe hängt insbesondere vom Kaufpreis beziehungsweise vom Wert der Immobilie und vom Umfang der notariellen Tätigkeit ab.
Zur sogenannten taksa notarialna kommt grundsätzlich noch die polnische Umsatzsteuer hinzu. Außerdem können Kosten für Abschriften der notariellen Urkunde entstehen.
Vor dem Kauf kann das Notariat normalerweise eine konkrete Kostenaufstellung für die geplante Transaktion erstellen.
Grundbuchkosten
Nach dem Kauf muss der neue Eigentümer im polnischen Grundbuch – Księga Wieczysta (KW) – eingetragen werden.
Dafür fallen zusätzlich gerichtliche Gebühren an. Der Notar bereitet den entsprechenden Antrag üblicherweise direkt im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag vor und leitet ihn elektronisch an das Grundbuchgericht weiter.
Wird der Kauf durch einen Bankkredit finanziert, können außerdem Kosten für die Eintragung einer Hypothek sowie eine geringe PCC im Zusammenhang mit der Hypothek entstehen.
Welche Kosten sollte ein Käufer also einplanen?
Bei einer Wohnung vom Sekundärmarkt bestehen die typischen Kaufnebenkosten aus:
- gegebenenfalls 2 % PCC,
- Notarkosten,
- Mehrwertsteuer auf die Notarleistung,
- Kosten der notariellen Abschriften,
- Grundbuchgebühren,
- gegebenenfalls Kosten für die Eintragung einer Hypothek,
- eventuell Maklerkosten.
Bei einer Wohnung direkt vom Bauträger entfällt die normale 2-%-PCC in der Regel; Notar- und Grundbuchkosten bleiben jedoch bestehen.
Beispiel: Wohnung für 800.000 PLN auf dem Sekundärmarkt
Ein Käufer erwirbt eine gebrauchte Wohnung für 800.000 PLN.
Wenn keine Befreiung für den Erwerb der ersten Wohnung greift:
- PCC: 16.000 PLN
Dazu kommen Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls weitere Kosten.
Handelt es sich dagegen tatsächlich um die erste Wohnimmobilie des Käufers und sind sämtliche Voraussetzungen der Befreiung erfüllt, können die 16.000 PLN PCC vollständig entfallen. Die Steuerbefreiung kann daher einen erheblichen Unterschied bei den Gesamtkosten des Kaufs ausmachen. (gov.pl)
Unser Hinweis für Käufer aus Deutschland
Gerade bei internationalen Käufern sollte bereits vor dem Notartermin geklärt werden, ob eine PCC-Befreiung möglich ist.
Besonders wichtig ist die Frage:
Haben oder hatten Sie bereits irgendwann Eigentum an einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus – auch außerhalb Polens?
Diese Information sollte dem Notar vollständig mitgeteilt werden. Der Notar kann dann prüfen, welche Steuern bei der konkreten Transaktion anfallen.
Immobilien kaufen Polen unterstützt Sie bei der Vorbereitung des Immobilienkaufs in Polen und koordiniert auf Wunsch die einzelnen Schritte mit Makler, Verkäufer und Notariat.
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Stand: Oktober 2026. Der Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle steuerliche oder rechtliche Beratung.