14.10.2026

Notar in Polen: Kaufvertrag auf Polnisch, Dolmetscher, Zadatek und Ablauf für deutsche Käufer

Wer als Deutscher eine Immobilie in Polen kauft, stellt schnell fest: Vieles funktioniert ähnlich wie zu Hause – ohne Notar geht es auch in Polen nicht. Gerade beim Notar gibt es aber Unterschiede, die deutsche Käufer kennen sollten: Die Urkunde ist auf Polnisch, das Eigentum geht meist schon bei der Unterschrift über, und eine Anzahlung kann je nach Bezeichnung ganz unterschiedliche Folgen haben.

Dieser Beitrag konzentriert sich auf den Notar. Den gesamten Kaufprozess von der Suche bis zur Übergabe beschreibt unser Leitfaden zum Immobilienkauf in Polen, alle Kosten im Detail der Beitrag Kaufnebenkosten und Steuern beim Immobilienkauf in Polen.

Notar in Polen und Deutschland: die wichtigsten Unterschiede

In beiden Ländern muss der Kauf einer Immobilie notariell beurkundet werden. Der Notar prüft die Identität der Parteien und die rechtlichen Voraussetzungen und sorgt dafür, dass die Erklärungen in wirksamer Form abgegeben werden. Im Detail unterscheiden sich die Abläufe jedoch deutlich:

	Deutschland	Polen
Sprache der Urkunde	Deutsch	Polnisch; bei fehlenden Sprachkenntnissen mit Übersetzung
Vertragsentwurf vorab	bei Verbraucherverträgen in der Regel zwei Wochen vor dem Termin	keine vergleichbare gesetzliche Frist – Entwurf aktiv anfordern
Eigentumsübergang	erst mit der Eintragung im Grundbuch	in der Regel bereits mit Unterzeichnung der Urkunde
Absicherung des Käufers	Auflassungsvormerkung, Zahlung nach Fälligkeitsmitteilung	Zahlung muss gesondert abgesichert werden (z. B. Notarverwahrung)
Antrag beim Grundbuch	stellt der Notar	stellt der Notar, elektronisch
Notarkosten	gesetzliche Gebühren, mit Grundbuch rund 1,5–2 % des Kaufpreises	gesetzliche Höchstsätze, bei Wohnungen meist deutlich unter 0,5 %

Der für deutsche Käufer wichtigste Punkt ist der Eigentumsübergang. In Deutschland sichert die Auflassungsvormerkung den Käufer ab, bis er im Grundbuch steht, und der Kaufpreis wird erst fällig, wenn der Notar das bestätigt. In Polen geht das Eigentum bei einer bestehenden Wohnung oder einem Haus in der Regel schon mit der Unterschrift unter den Kaufvertrag über; die spätere Grundbucheintragung bestätigt es nur noch. Deshalb muss die Zahlung des Kaufpreises bereits für den Tag der Beurkundung abgesichert sein (mehr dazu unten).

Eine Ausnahme sind Neubauwohnungen, bei denen das Wohnungseigentum erst mit dem Kauf begründet wird: Hier entsteht das Eigentum erst mit der Eintragung in das Grundbuch (Księga Wieczysta).

Kaufvertrag auf Polnisch – brauche ich einen vereidigten Dolmetscher?

Eine der häufigsten Fragen deutscher Käufer lautet: Kann ich den Kaufvertrag in Polen auf Deutsch unterschreiben?

Die notarielle Urkunde (akt notarialny) wird in Polen grundsätzlich auf Polnisch errichtet. Spricht ein Beteiligter nicht ausreichend Polnisch, muss der Notar sicherstellen, dass er den Inhalt trotzdem versteht. In der Praxis geschieht das auf zwei Wegen:

Vereidigter Übersetzer (tłumacz przysięgły): Er ist beim Termin anwesend und übersetzt die Urkunde mündlich ins Deutsche. Seine Mitwirkung wird in der Urkunde vermerkt. Das ist bei deutschen Käufern der Regelfall.
Notar mit Deutschkenntnissen: Beherrscht der Notar selbst die Sprache, kann er die Übersetzung unter bestimmten Voraussetzungen selbst übernehmen. Ob das im konkreten Fall zulässig ist, entscheidet das Notariat.

Eine schriftliche deutsche Fassung des gesamten Vertrags ist nicht vorgeschrieben. Der Dolmetscher wird separat bezahlt; die Kosten hängen von Länge der Urkunde und Dauer des Termins ab und sollten vorab angefragt werden.

Unser Rat: Lassen Sie sich den Vertragsentwurf einige Tage vor dem Termin zuschicken und erklären – nicht erst beim Notar. Eine gesetzliche Vorlauffrist wie in Deutschland gibt es nicht, deshalb müssen Sie den Entwurf aktiv anfordern. Achten Sie vor allem auf:

Kaufpreis und Zahlungsweg,
Übergabetermin und Zustand der Immobilie,
Belastungen im Grundbuch (Hypotheken, Dienstbarkeiten) und ihre Löschung,
ob Personen im Objekt gemeldet sind oder Mietverträge bestehen.

So läuft der Notartermin in Polen ab

Vor dem Termin

Der Notar bereitet die Urkunde auf Grundlage der Unterlagen vor, die ihm Käufer, Verkäufer oder Makler schicken. Typischerweise braucht er dafür:

die Grundbuchnummer und einen aktuellen Auszug,
die Erwerbsurkunde des Verkäufers,
eine Bescheinigung, dass niemand in der Wohnung gemeldet ist,
eine Bescheinigung der Hausverwaltung bzw. Genossenschaft über fehlende Rückstände,
bei Häusern und Grundstücken gegebenenfalls einen Auszug aus dem Bebauungsplan.

Als Käufer benötigen Sie Ihren Personalausweis oder Reisepass. Viele Notariate verlangen von ausländischen Käufern zusätzlich eine polnische Steuer-Identifikationsnummer (NIP oder PESEL) – fragen Sie rechtzeitig nach, denn die Beantragung dauert einige Tage. Klären Sie außerdem vorab, wie die PCC-Steuer gezahlt werden soll – einige Notariate verlangen Barzahlung.

Beim Termin

Der Notar prüft die Ausweise, verliest die Urkunde, und der Dolmetscher übersetzt sie Absatz für Absatz. Fragen und kleinere Änderungen sind jetzt noch möglich. Anschließend unterschreiben alle Beteiligten. Rechnen Sie mit etwa ein bis zwei Stunden.

Zahlung des Kaufpreises

Weil das Eigentum in der Regel mit der Unterschrift übergeht, ist die Zahlung der heikelste Punkt. Übliche Varianten:

Notarverwahrung (depozyt notarialny): Der Käufer zahlt vor dem Termin auf ein Konto des Notars ein, der das Geld nach Unterzeichnung an den Verkäufer auszahlt. Das entspricht am ehesten dem deutschen Notaranderkonto und ist für ausländische Käufer meist die sicherste Lösung.
Überweisung am Tag der Beurkundung, mit einer Frist im Vertrag und einer Zwangsvollstreckungsunterwerfung des Käufers zugunsten des Verkäufers.
Zahlung an die Bank des Verkäufers, wenn noch eine Hypothek abgelöst werden muss.

Bei Zahlungen aus Deutschland in Euro sollten Sie Umrechnung und Überweisungsdauer einplanen, damit das Geld rechtzeitig in Złoty verfügbar ist.

Nach dem Termin

Der Notar übermittelt den Antrag auf Eintragung elektronisch an das Grundbuchgericht und führt die Steuer ab. Die Eintragung dauert je nach Gericht einige Wochen bis Monate. Die Übergabe der Immobilie sollten Sie mit einem Übergabeprotokoll dokumentieren: Zählerstände, Schlüssel, Zustand, mitverkaufte Einrichtung.

Was kostet der Notar in Polen im Vergleich zu Deutschland?

Hier liegt einer der größten Unterschiede. In Deutschland kosten Notar und Grundbuch zusammen meist rund 1,5–2 % des Kaufpreises. In Polen gelten gesetzliche Höchstsätze (taksa notarialna), die bei Wohnungen deutlich niedriger liegen: Für den Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung zu 800.000 PLN beträgt der Höchstsatz rechnerisch 1.985 PLN zuzüglich 23 % Umsatzsteuer – also weit unter einem halben Prozent des Kaufpreises.

Hinzu kommen Ausfertigungen der Urkunde, die Grundbuchgebühren, gegebenenfalls 2 % PCC-Steuer und der Dolmetscher. Wie sich diese Beträge zusammensetzen und wann die PCC entfällt, haben wir mit einem vollständigen Rechenbeispiel im Beitrag Kaufnebenkosten und Steuern beim Immobilienkauf in Polen aufgeschlüsselt.

Vorvertrag beim Notar: Zadatek oder Zaliczka?

Vor dem eigentlichen Kaufvertrag wird in Polen häufig ein Vorvertrag (umowa przedwstępna) geschlossen und eine Anzahlung geleistet. Dabei begegnen Ihnen zwei polnische Begriffe, die auf Deutsch beide nach „Anzahlung” klingen, rechtlich aber sehr unterschiedlich wirken: Zadatek und Zaliczka.

Zadatek – Anzahlung mit Sicherungsfunktion

Der Zadatek ist in Art. 394 des polnischen Zivilgesetzbuchs geregelt und wirkt wie ein Draufgeld. Sofern nichts anderes vereinbart ist, gilt:

Ist der Käufer für das Scheitern des Kaufs verantwortlich, kann der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten und den Zadatek behalten.
Ist der Verkäufer verantwortlich, kann der Käufer zurücktreten und den doppelten Betrag verlangen.
Wird der Vertrag einvernehmlich aufgehoben oder ist niemand oder sind beide verantwortlich, wird der Zadatek zurückgezahlt.

Beispiel: Ein deutscher Käufer zahlt für eine Wohnung in Stettin 30.000 PLN Zadatek. Zieht er sich ohne vertraglichen Grund zurück, kann er die 30.000 PLN verlieren. Verkauft der Verkäufer die Wohnung stattdessen an einen anderen Interessenten, kann der Käufer 60.000 PLN verlangen.

Zaliczka – einfache Vorauszahlung

Die Zaliczka ist eine gewöhnliche Vorauszahlung auf den Kaufpreis. Kommt der Kauf nicht zustande, wird sie grundsätzlich zurückgezahlt – unabhängig davon, wer verantwortlich ist. Sie schützt den Käufer also nicht davor, dass der Verkäufer abspringt, kostet ihn aber auch nichts, wenn er selbst zurücktritt.

	Zadatek	Zaliczka
Rechtsnatur	Draufgeld mit Sicherungsfunktion	Vorauszahlung
Käufer tritt ohne Grund zurück	Betrag kann verloren gehen	grundsätzlich Rückzahlung
Verkäufer tritt ohne Grund zurück	doppelter Betrag möglich	grundsätzlich Rückzahlung
Gesetzlich geregelt	ja (Art. 394 KC)	nein

Vorvertrag privat oder beim Notar?

Auch die Form des Vorvertrags macht einen Unterschied. Ein privatschriftlicher Vorvertrag gibt bei Vertragsbruch im Wesentlichen nur Anspruch auf Schadensersatz. Wird der Vorvertrag dagegen notariell beurkundet, kann der Käufer den Abschluss des endgültigen Kaufvertrags gerichtlich durchsetzen und seinen Anspruch im Grundbuch vermerken lassen. Bei höheren Anzahlungen oder gefragten Objekten lohnen sich die zusätzlichen Notarkosten deshalb oft.

Unser Tipp: Unterschreiben Sie keinen Vorvertrag und leisten Sie keine größere Zahlung, bevor klar ist, ob es sich um einen Zadatek oder eine Zaliczka handelt – und in welcher Form der Vorvertrag geschlossen wird.

Muss ich persönlich zum Notar nach Polen reisen?

Nicht unbedingt. Sie können sich durch einen Bevollmächtigten vertreten lassen. Dabei gilt eine wichtige Formvorschrift: Weil der Immobilienkauf notariell beurkundet werden muss, braucht auch die Vollmacht notarielle Form (Art. 99 des polnischen Zivilgesetzbuchs). Eine einfache schriftliche Vollmacht reicht nicht.

Es gibt zwei übliche Wege:

Vollmacht bei einem deutschen Notar – anschließend mit Apostille versehen und von einem vereidigten Übersetzer ins Polnische übersetzen lassen.
Vollmacht beim polnischen Konsulat in Deutschland – der Konsul kann notarielle Urkunden nach polnischem Recht errichten, Apostille und Übersetzung entfallen.

Stimmen Sie den genauen Wortlaut der Vollmacht vorab mit dem polnischen Notar ab, der den Kaufvertrag beurkunden wird. Eine zu allgemein formulierte Vollmacht kann dazu führen, dass der Termin platzt.

Deutschsprachige Begleitung beim Notartermin

Ein Immobilienkauf im Ausland ist nicht nur eine Frage des Kaufpreises. Unterlagen prüfen, mit Verkäufer und Notar kommunizieren, die Zahlung absichern und die Übergabe organisieren – das alles in einer fremden Sprache und nach fremdem Recht.

Immobilien kaufen Polen begleitet deutschsprachige Käufer in Stettin (Szczecin), Westpommern und an der polnischen Ostseeküste von der Objektauswahl bis zum Notartermin. Dabei arbeiten wir mit einer deutschsprachigen Notarkanzlei in Stettin zusammen.

Häufige Fragen

Kann ich den Kaufvertrag in Polen auf Deutsch unterschreiben?

Nein, die notarielle Urkunde wird auf Polnisch errichtet. Sprechen Sie kein Polnisch, wird sie Ihnen beim Termin von einem vereidigten Übersetzer oder – unter bestimmten Voraussetzungen – vom Notar selbst übersetzt.

Muss der polnische Kaufvertrag schriftlich ins Deutsche übersetzt werden?

Nein. Vorgeschrieben ist, dass Sie den Inhalt beim Termin verstehen – in der Regel durch eine mündliche Übersetzung. Eine schriftliche Übersetzung können Sie zusätzlich bestellen, etwa für Ihre Bank oder Ihren Steuerberater.

Ist der Notar in Polen günstiger als in Deutschland?

In der Regel ja, und zwar deutlich. Bei einer Eigentumswohnung zu 800.000 PLN liegt der gesetzliche Höchstsatz bei 1.985 PLN netto, also weit unter einem halben Prozent. In Deutschland kosten Notar und Grundbuch zusammen meist 1,5–2 % des Kaufpreises.

Wann gehört mir die Immobilie in Polen?

Bei bestehenden Wohnungen und Häusern in der Regel bereits mit der Unterschrift unter den notariellen Kaufvertrag. Die Eintragung im Grundbuch folgt später und bestätigt das Eigentum. Bei Neubauwohnungen, deren Wohnungseigentum erst mit dem Kauf begründet wird, entsteht das Eigentum erst mit der Grundbucheintragung.

Was passiert mit meiner Anzahlung, wenn der Kauf platzt?

Das hängt davon ab, ob sie als Zadatek oder als Zaliczka vereinbart wurde. Eine Zaliczka wird grundsätzlich zurückgezahlt; einen Zadatek können Sie verlieren, wenn Sie für das Scheitern verantwortlich sind – oder doppelt zurückbekommen, wenn der Verkäufer es ist.

Gibt es deutschsprachige Notare in Stettin?

Ja, in Stettin gibt es Notarkanzleien mit Erfahrung bei deutschsprachigen Käufern. Klären Sie trotzdem vorab, ob der Notar selbst übersetzen darf oder ob ein vereidigter Übersetzer hinzugezogen wird.